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在线赌博游戏:英国长租公寓爆发 个人房东如何应对?

作者:admin   2018-06-03 11:35来源:网络整理      

捕鱼达人千炮版:每周,这所小学都会开设瑶语、瑶歌课程。

  前言:最近更新少了,因为一直在写这篇文章,查了挺多资料,机构房东持续入场,对个人投资者影响很大,但愿这篇文章可以帮你避免踩雷。

  傅士鹏之前我在一篇文章写到凯德之所以大举投资英国Build-to-rent市场,主要是因为英国房地产市场本身正在经历一场巨大的变局。

  英国传统的Build-to-sell(建后出售)开发商和投资机构这两年纷纷转型Build-to-rent(建后出租),这个转型最直接的影响就是造成“机构房东”和个人房东形成直接竞争,冲击个人投资客一直以来的买房出租模式。

  本文主要会分为两个部分:第一部分讲英国房地产市场正在经历的大变局,第二部分讲个人房东如何应对这一变化,个人投资者可以重点关注第二部分(特别是几张长租公寓分布图)。

  巨额资金涌入,英国长租公寓爆发

  先解释一个概念:Build-to-rent,直译为建后出租,指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。

  广义的Build-to-rent包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等,其投资者一般是大机构,普遍采取自持物业方式,以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权,再以“机构房东”的形式进行出租和管理,大大提高了租客和管理效率,在出租市场上同个人Buy-to-let(买房出租)形成竞争。

  Build-to-rent虽然包括多种业态,但英国这几年Build-to-rent的爆发,其实都集中在长租公寓领域,因此本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。

  大变局因何而来?

  英国长租公寓之所以爆发,主要和以下三个原因有关:

  1。 英国年轻“租房一代”崛起

  英国年轻一代超前消费和不储蓄的习惯造成他们存不下来首付,买不起房。

  即便英国政府出台了Help-to-Buy购房补助计划,5%首付购房等优惠政策,并对二套房买家征收额外的3%印花税,降低了首套房印花税,又制定了本地人购房优先的海外限购,即便英国贷款利率非常低,大部分英国人还是上不了车。

  而且不像中国父母,很少英国家长会为孩子赞助首付。

  另外,由于英国严格的租售同权,英国年轻人对房屋所有权看的比较开,租房比率也因此较过去几十年飞涨。

英国长租公寓爆发 个人房东如何应对?

  上图数据显示,英国住房拥有率逐渐下降,租房比例逐年上升,特别是许多在伦敦上班的年轻人,,相比于买房供房,他们甚至更喜欢这种低投入、高灵活度的租房生活。

  普华永道预测到2025年,大约60%的伦敦人将成为租房一族,崛起的租房一代为长租公寓提供了广阔的市场市场需求。

  2。 抗周期,退出灵活

  除了需求的增长,长租公寓本身很强的抗周期抗风险能力也是机构投资者看重的。

  长租公寓和快进快出的商品房开发买卖不同,是赚现金流的长期生意。对于开发商来说,相比传统的卖房退出,长租公寓更能抵御经济周期的冲击。

  可以这样理解,如果开发商一直走开发完就销售的策略,其实非常吃周期,一旦市场行情不好,销售不顺利,对开发商就非常不利。

  对于长租公寓来说,如果遇上行情不好,开发商可以选择持有出租,收取租金,而后等市场转好再寻求退出或继续自持。至于退出的方式,英国的长租公寓项目可以整体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构,或者包装成REIT上市。

  3。 英国政府大力支持

  英国政府也鼓励机构投资长租公寓。

  从国家层面来看,英国政府接受到大部分英国人可能一辈子买不起房的现实后,近两年开始大力推广长租公寓,希望至少能让英国人有尊严地租一辈子。

  政府近期发布的英国住房白皮书更是指出长租公寓为英国房产市场提供了多样化的选择,是英国住房供应市场非常重要的一环。

  税收方面,长租公寓主要由机构持有,相比个人房东政府更容易收上税。

  2017年11月的秋季预算案中,财相哈蒙德代表英国政府宣布将对长租公寓市场投资80亿英镑,英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国建后出租市场,也彻底带火了这一新兴领域。

  巨额资金涌入,“机构房东”粉墨登场

  数据显示,仅2017年,英国长租公寓市场就吸引到62.7亿英镑的投资,比2016年同期增长25%。截止2020年,英国建后出租市场将获得总计500亿英镑的投入。

  据预测,未来六年英国建后出租领域投资增长率将超过180%,未来三年会有近80万英国居民搬进长租公寓。

  这么多投资,都来自哪里?

  英国长租公寓市场相比美国欧洲起步较晚,但正是因为起步晚,各大耳熟能详的大型机构都想来分一杯羹。

  当前英国长租公寓市场中,投资者背景比较多样:有英国本土大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经验的外来开发商(做前期开发工作);也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构(做后期接收建成的长租公寓)。

英国长租公寓爆发 个人房东如何应对?

  上图看出,排名第一的是英国本土开发商Delancey和卡塔尔投资局(共同开发了Stratford奥运村大型长租公寓项目),后边还有英国开发商Quintain(温布利长租公寓地主)、加拿大和卡塔尔财团共同持有的Canary Wharf Group(开发金丝雀码头Diamond Tower长租公寓项目)、美国长租公寓开发商Greystar、保险公司M&G等如雷贯耳的名字。

  不过上图数据截至2016年末,由于这两年长租公寓市场发展飞快,各大机构房东粉墨登场,最新排名很可能已经发生变化。

  比如代表英国投资风向标的本土房地产巨头British Land近期(2018年5月17日)宣布了一项重要计划,将对英国长租公寓市场投资40亿英镑,第一个项目选在西伦敦Ealing。

  British Land作为英国土地房地产巨头,旗下在伦敦持有大量住宅和办公物业,绝对是英国地产投资的风向标。

英国长租公寓爆发 个人房东如何应对?

  British Land之外,威斯敏斯特公爵持有的Grosvenor,这个在伦敦豪宅区Mayfair和Belgravia持有大量土地的地主,也宣布进军长租公寓市场。

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